2月8日，嘉实京东仓储物流封关式基础设施证券投资基金（以下简称“京东仓储REIT”；基金代码：）在上交所挂牌，开盘价3.86元/股
。 本次刊行召募资金17.57亿元人民币
。

据悉，京东仓储REIT是首单民营企业仓储物流REIT，也是首个大型平台企业“绿灯”投资案例，将为本钱市场支持民营经济发展提供切实可行的模式
。企业发展，拉动居民消费
。

南都记者相识到，该基金通过重要资产投资于基础设施资产支持证券，间接持有基础设施项目
。 设施项主张价值为投资者提供不变的收入分配和可持续的持久增值回报
。

业内分析以为，京东REIT在上交所上市，向市场开释了本钱市场支持民营经济健康发展的明确信号，对民营经济参加拥有较强的示范和引领作用
。 REITs 试点企业
。

挂牌典礼上，京东高级副总裁兼京东首席执行官胡伟，京东优良员工代表临汾经济发展项目王中雷、沉庆项目杨春，董事长赵学军嘉实基金董事总经理、嘉实基金首席营销官陆凌费、嘉实基金董事总经理、基建投资治理部掌管人王一军共同敲响上市锣
。

电商零售市场规模持续提升，带头高尺度仓库需要

京东REIT的提议人是京东集团
。 南都记者从京东获悉，该基金具体基建项目蕴含：京东沉庆电商基地项目（中转配送中心）一期项目（以下简称“沉庆项目”）、京东商城亚洲一号仓华中地域总部建设项目（以下简称“武汉项目”）、京东亚洲一号临汾经开物流园项目（以下简称“临汾项目”），总构筑面积0.49平方米，实属罕见高尺度仓库力作，代表国内智能物流项目规；⑾执阶罡咚，总估值15.65亿元
。

京东亚洲1号仓

资料显示，嘉实京东存储基础设施REIT项目由京东（京东世纪商贸）100%持有
。 嘉实基金是公募基金的治理人，京东
。 执走运营治理
。 作为京东旗下唯一的仓储物流设施开发、运营和治理子集团，京东占有京东自建的全数仓储物流设施项目
。 截至目前，京东现代仓储网络已布局全国29个省级行政区，治理园区总面积超2000万平方米，在东南亚等海表占有24个基建项目地域
。

通常来说，由于产品类别更多、库存水平更高，电子商务公司比实体零售商使用更多的物流和仓储空间
。 京东仓储REIT招股书暗示，为保障终端客户的购物履历，电商企业必要提供丰硕的产品种类和高效的配送及退货服务，这使得其对仓库治理的要求极为严格，因而大型电商企业-贸易公司偏差于使用高尺度的仓库作为其大订单的处置中心
。 高尺度仓库得益于专业的选位逻辑、先进美满的构筑结构、互联网和大数据的支持，可能实现物流的规模效应，提高拣货效能和正确性，优化仓库使用效能，并削减存储使用
。 成本，提高客户中意度和粘性
。

有业内人士进一步向南都记者提到，与传统仓库相比，首先，高尺度仓库的规划容积率更高，部门项目容积率达到2.5~3.0，空间利用效能在3左右
。是传统仓库的几倍
。 大幅降低地皮成本
。 其次，高尺度仓库靠近高速公路、机场、港口等交通枢纽，交通方便，辐射领域更广，能够降低运输成本
。 此表，高尺度的仓库能够实现作业的高度机械化、自动化，不仅提高了作业效能，还削减了劳动力需要，可能有效降低综合治理成本
。

南都记者相识到，目前，我国高尺度仓库的重要客户群体重要是消费品企业、高端造作业和第三方物流
。 由于我国电子商务份额急剧扩大、传统零售业集中度不休提高、第三方物流业务繁华发展、造作业向高端化升级
。最终，预计未来国内高尺度仓库需要有望旺盛
。 我国城市群的一体化发展和城市经济的不休发展，将在很大水平上推进我国零售消费规模的进一步增长，带头相应城市对高尺度仓库的需要增长
。

高尺度仓库占比不及仓储市场10%，供给严沉不及

据京东介绍，京东本次入池的资产蕴含临汾、武汉、沉庆三个运营高效不变的物流园区项目
。 入住率已达100%，即处于全数出租状态，租赁期限为5-6年
。 高于行业均匀水平3年
。

同时，项目地点地域经济蓬勃，资源稀缺性强且不变性高，市场风险较低
。

此表，截至2021年底，京东物流仓储网络总治理面积（含云仓生态平台上的云仓治理面积）超过2400万平方米，而京东自建仓只能满足约899万平方米的供给，远远不够
。 京东物流的租赁需要和京东物流不休增长的仓储需要能够维持项目持久不变运行
。

从运营阶段来看，项目公司的物流仓储收入来自于租赁业务（基
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。 据京东仓储REIT招股书显示，该基金旗下沉庆项目、武汉项目、临汾项目2022年总营收为1.07亿元，同比增长12.9%； 交易成本3447万元，同比降落2%； 净利润4251万元，同比增长36%
。 2022年上半年，三个项目计算营收5315万元，运营成本1824万元，净利润2079万元
。

据介绍，三个项目中，临汾项目重要辐射京津冀地域，每天服务客户约2万人次
。 该项目运营功夫较晚，自2020年4月起头运营，项目建成投产时已全数出租给京东物流，出租率已达100%
。 据统计，临汾项目2020-2022年汗青合同租赁单价（含物业费、不含税）别离为1.2256元/平方米/天、1.2623元/平方米/天、1.3003元/平方米/天
。天
。 均匀租金增长率为3%
。

招股说明书出格指出：“临汾位于北京和天津两个直辖市之间
。 凭借区位优势，能够承载北京超溢的区域物流和商务职能
。 以京津为重要指标市场，可与京津国际物流系统互动
。 此表，作为区域性物流中心和全国性物流节点区，仓储物流尤其是高尺度仓库的需要较为旺盛
。 但从高尺度仓库市场供给情况来看，高尺度仓库占全数仓库的比例不及10%
。 供给严沉不及，供需差距较大，导致高尺度仓库建成后短功夫内就实现了较高的入住率，进入不变运营状态
。”

物流仓储行业投资回收期较长，考验资产复用效能

物流地产是典型的沉资产行业，初始投资大、投资回收期长
。 近十年来，随着我国经济和国内物流业的急剧发展，物流仓储设施的建设需要不休增长
。 整体来看，我国仓储物流业供给结构性问题较为凸起，大量低端仓库持久闲置，高端仓库持久供不应求
。 近年来，越来越多的物流企业出于提升运营能力的必要，将仓储物流作为战术资产投资
。

2021年5月，顺丰控股分拆旗下房地产信任投资基金（REITs）顺丰产业信任（02191.HK）在香港主板上市，成为中国香港首家上市的物流型REITs
。 初始投资组合蕴含位于中国香港、中国拉萨和常德的三个物流物业
。 其时，顺丰速运暗示，顺丰REIT上市将助力顺丰控股物流产业园搭建资产本钱运营平台，加强公司现金流，进一步支持公司战术资产投资，提升运营能力
。

不外，也有分析人士暗示，物流仓储行业是典型的本钱密集型行业
。 在地皮征用和开发建设初期，往往必要在短功夫内投入大量资金
。 仓储设施建成后，往往必要肯定的造就期能力达到较高的入住率，而后续收入的重要起源是来自客户的租金，且资金回收周期较长
。 新进入者较高的本钱要求对物流仓储行业组成了本钱壁垒
。

浙江大学国际结合商学院数字经济与金融创新钻研中心联席主任盘和林以为，“京东在京东集团的主交易务是仓储物流基础设施
。京东目前融资的重要主张是拓展仓储和物流基础设施
。”基础设施的投入提高了京东自身的物流配送能力，同时也加大了前端仓的投入，但互联网时期平台经济的主题是轻资产，线下物流设施普遍偏少
。 “成本太高、资产太沉，很容易成为企业急剧扩张的绊脚石
。” “若何提高资产复用率，让资产价值回归采办价值，是京东必要关注的问题
。”

京东集团首席财政官徐冉在致辞中暗示：“作为首单成功刊行上市的民企仓储物流REITs，将极大引发和加强民间投资参加供给链的活力和信心基础设施建设，也将有助于推动仓储物流业数字化、网络化、智能化发展
。”

采写：南都记者付晓玲