今年7月，由万科、厚朴投资、高瓴本钱、中银投资组成的中国财团，连同普洛斯的高管团队，以总价约159亿新元实现了普洛斯的私有化。 这一亚洲汗青上最大的私募股权收购无疑将物流地产推向风口。

与传统房地产开发相比，物流地产业绩不变，现金流充分，受房地产宏观调控政策影响较幼，还可享受地皮升值带来的溢价。 广发证券钻研汇报显示，从投资回报率来看，高尺度物流仓储设施的回报率显著高于其他贸易地产。 商场的收益率只有4%到5.5%。

因而，在住宅限购严格、贸易地产租金增长乏力的市场布景下，国内传统地产大鳄已经盯上了物流地产这块“肥肉”。 早在2015年，万科就与黑石集团成立物流合伙公司，截至2016年底，已占有仓储物流地产147万平方米。

除万科表，绿地、越秀等房企也将物流地产作为业务拓展的方向。 此表，京东、阿里等“跨界”企业也已涉足物流地产领域。

如今，各家企业在物流地产领域才刚刚起头“角逐”，而上海这个一线城市就是必争之地。 9月26日，莱坊颁布2017年上半年上海《工业市场汇报》。汇报指出，上海工业市场企稳回升。 据上海市统计局统计，1-6月，上海规模以上工业总产值16013.3亿元，同比增长8.2%，创2012年以来最高增速。

工业总产值的大幅增长意味着上海对物流地产的需要也在逐步增长。 然而，近年来，上海工业用地供给日益严重。 据莱坊颁布的最新汇报显示，2017年上半年，上海仅售出工业地块27块，总地皮面积78万平方米。 成交量最高的区县为松江和奉贤，成交地皮面积别离为35.5万平方米和20.9万平方米。

“从成交价值来看，上半年工业用地成交均价最高的是闵行区，单价为每亩102万元。青浦区排名第二，单价为每亩102万元。”每亩89万。从全数地皮买卖情况来看，奉贤、嘉定的地皮买卖单价较低，约为每亩40万至50万元。 莱坊上海钻研征询部总监兼总监杨跃辰分析路。

地皮供给不及，导致物流仓储物业、厂房租金上涨。 莱坊钻研数据显示，2017年第二季度，上海物流仓储物业市场租金达到每平方米每天1.40元，环比上涨3.5%，环比上涨1.9个百分点较上一季度的点数。

工厂物业也出现出同样的趋向。 据莱坊钻研汇报显示，2017年上半年，上海工业区工厂租金维持上涨趋向。 二季度末，上海工业区单层厂房均匀租金升至每平方米每天1.09元，环比上涨约2.5%，环比上涨0.5个百分点较上一季度的点数。 其中，浦东工厂的需要极度旺盛。 目前，浦东单层厂房租金已达到每平方米每天1.45元，环比大幅上涨约7%。

租金上涨与市场需要旺盛不无关系。 中国社科院城市发展与环境钻研所城市经济钻研室主任李恩平曾在接受媒体采访时指出，随着经救急剧增长，物流地产需要大幅增长尤其是近年来网络购物的急剧发展，使得物流集聚规模对本出处贸易企业经营的店面、门市的需要大大削减，而对仓储和仓库现代化的需要却大大增长。

莱坊的汇报证实了上述说法。 2017年上半年阐发活跃，多个物流园区录得数万平方米新租或续租。 日本还在上海表高桥物流园区租赁了约5900平方米的物流仓储面积。

受此刺激，上海优质物流园区空置率降落0.5个百分点至12.5%。 截至2017年6月末，上海甲级仓库库存约650万平方米。

不难看出，消费升级和电商对物流仓储的需要在给行业带来新的机缘，但西南证券分析师提醒，物流地产分歧于通常工业或科创园区。 主题客户需要及网络布局 内需驱动力强，其运营治理能力比开发能力更沉要，甚至决定了物流开发商的发展规模和整体收入。